Impuesto a la transferencia de bienes inmuebles ( ITI ) Conforme ley 23905 que regula el Impuesto a la transferencia, se aplica el impuesto sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país y son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones indivisas. A efectos de esta ley se considerará transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto la expropiación. La alícuota prevista es del 1,5% y su forma de ingreso es mediante retención por el escribano interviniente. Este impuesto se aplica desde hace más de quince años y tiene una alta tasa de evasión atento que permite la no retención en el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa habitación propia en el plazo de un año. Anteriormente bastaba una mera manifestación del vendedor en el acto de escritura respecto del tipo de vivienda y destino, siendo la responsabilidad exclusiva de éste y si luego se detectaba que el sujeto no cumplía con la obligación de adquirir otro inmueble en el plazo legal, debería ingresar el impuesto con más los intereses y accesorios correspondientes.
Por tal motivo, el organismo fiscal creo un novedoso procedimiento que consiste en la utilización de sistemas de transmisión electrónica de datos -en forma personal o a través de un agente de la AFIP vía telefónica- para obtener el CERTIFICADO DE NO RETENCION en los casos que se está vendiendo su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir, dentro del término de un año, una propiedad destinada a casa-habitación propia:
En el caso de no obtener el certificado el escribano procederá a retener, naciendo aquí una nueva inquietud, ¿Cuál será la base para determinar la retención? La base determinada por la ley es el denominado “precio de transferencia.” Y este va a surgir de: 1) la escritura traslativa de dominio o 2) boleto de compraventa o documento equivalente.
Se ha sostenido que el objetivo de este paquete de medidas fue únicamente el incremento en la recaudación del ITI, consideramos que esto es solo uno de los aspectos , pues claramente el objetivo es aumentar un control o seguimiento de las operaciones inmobiliarias. Esto surge pues el fisco al recibir el pedido de no retención podrá investigar al contribuyente y determinar si el contribuyente tenía declarado el inmueble y/o debió tributar por bienes personales y/o presentó sus Declaraciones Juradas (DDJJ). Conforme lo expuesto el objetivo de tramitar el certificado, es Detectar al sujeto que esta perfeccionado una operación de compra venta y de esta forma AFIP verificará la situación fiscal del responsable, por ejemplo, si no presentó su DDJJ o si habiéndola presentado no perfecciono el pago. Ante estas hipótesis se han generado muchas dudas pues por ejemplo en el caso de no haber cumplido con el pago de una obligación, lo correcto seria proceder al cobro mediante ejecución fiscal y no la no emisión del certificado.
Impuesto sobre bienes personales: Continuando con las medidas antievasión, se realizaron cruzamientos de datos (con la Dir. Pcial. de Rentas, el Registro Prop.Inmueble, etc) a efectos de detectar a los contribuyentes que estando sujetos a bienes personales no se encontraban dados de alta o que no presentaban su DDJJ en debida forma. Una vez identificados se los intimaba a regularizar su situación en un plazo de 10 días .Con este procedimiento surgieron situaciones en las cuales el contribuyente intimado no era ya el titular del inmueble y además se detectaron un sin numero de propiedades que no pueden ser rastreadas por esta vía por trasmitirse en periodos cortos de tiempo o por cesiones no registrables, requiriéndose para ello otros métodos o alternativas –
Agente de Retención y de Información: Es de practica común la figura del “Agente”, entendiéndose por tal el sujeto que interviene en alguna operación de interés del fisco. En el caso que nos ocupa estos sujetos serian los involucrados en la compra venta de inmuebles .Pero cada sujetos tendrá una intervención diferenciada en los que respecta a los intereses del fisco. Por un lado dispondrá de un sujeto cobrador agente de retención y por otro sujetos que son denominados Agentes de Información, v. gr. intermediarios en la compra venta de automóviles los administradores de consorcios, countries y barrios privados, entre otros.
Actualmente con el dictado de la RG 2168 /2006 y sus modificaciones se creó un régimen de empadronamiento de sujetos que realicen en forma habitual -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- operaciones de compraventa o locación.
Se ha dicho que este registro tenia por destino a titulares de Inmobiliarias, pero disiento con esta afirmación por cuanto en nuestra Provincia de Bs. As., los profesionales titulares de inmobiliarias se encuentran nucleados en un colegio profesional, motivo por el cual existe un registro de los profesionales habilitados siendo innecesaria la inclusión en un registro de AFIP. Por ende sin lugar a dudas el objetivo de la normativa no es efectuar un control sobre los martilleros y corredores debidamente registrados en su respectivo colegio sino que es la de obtener un registro de sujetos involucrados en actividades inmobiliarias ya sea por cuenta propia o ajena fuera de este ámbito. Lo expuesto surge claramente del detalle de actividades involucradas en el registro al padrón (Anexo II de la RG ).-
Se ha sostenido que las medidas dictadas por AFIP transformaban al corredor inmobiliario en agente de información, pero ello no es real atento que únicamente se ha creado un REGISTRO DE OPERADORES, Pudiendo concluirse que actualmente no se han dictado normas que obliguen a los intermediarios inmobiliarios al suministro de información alguna al fisco y si eventualmente esto ocurriese habrá que estar al modo en que se lleve a cabo su operatividad pues no sedescarta que se debata en la justicia su inconstitucionalidad.-
Dra. Distefano Carolina .Abogada.Especialista en Derecho Tributario. Docente, Panelista Expositora en diferentes Charla Congresos y Jornadas. Asesora legal
Se ha sostenido que el objetivo de este paquete de medidas fue únicamente el incremento en la recaudación del ITI, consideramos que esto es solo uno de los aspectos , pues claramente el objetivo es aumentar un control o seguimiento de las operaciones inmobiliarias. Esto surge pues el fisco al recibir el pedido de no retención podrá investigar al contribuyente y determinar si el contribuyente tenía declarado el inmueble y/o debió tributar por bienes personales y/o presentó sus Declaraciones Juradas (DDJJ). Conforme lo expuesto el objetivo de tramitar el certificado, es Detectar al sujeto que esta perfeccionado una operación de compra venta y de esta forma AFIP verificará la situación fiscal del responsable, por ejemplo, si no presentó su DDJJ o si habiéndola presentado no perfecciono el pago. Ante estas hipótesis se han generado muchas dudas pues por ejemplo en el caso de no haber cumplido con el pago de una obligación, lo correcto seria proceder al cobro mediante ejecución fiscal y no la no emisión del certificado.
Actualmente con el dictado de la RG 2168 /2006 y sus modificaciones se creó un régimen de empadronamiento de sujetos que realicen en forma habitual -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- operaciones de compraventa o locación.